Onko Suomi kiinteistösijoitusten turvasatama Euroopassa?

7.2.2018

Suomen kansantalouden vahva vire on jatkunut koko vuoden 2017 ja kasvun ennustetaan tänäkin vuonna jatkuvan muuta Eurooppaa vahvempana. Tästä johtuen vuokramarkkinoillamme tapahtunut piristyminen heijastuu positiivisesti kiinteistöistä saataviin kassavirtoihin. Koska Suomi kuuluu euroalueeseen, ei sijoittajien tarvitse myöskään suojautua valuuttariskiltä, kuten esimerkiksi muissa Pohjoismaissa on tilanne.

Samaan aikaan Euroopan päämarkkinoilla on levottomuutta mm. Brexitin ja Saksan vaikean hallitustilanteen johdosta.

Viime vuonna ulkomaisten ostajien osuus merkittävistä yli 4 miljoonan euron kiinteistökaupoista Suomessa olikin yli 70 %, kun se normaalisti on noin 30 %:n luokkaa. Merkittävien kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi nousi yli 10 miljardiin euroon, joka vastaa noin 17 % koko ammattimaisessa omistuksessa olevan kiinteistövarallisuuden määrästä. Tasoltaan hyvä likviditeetti markkinoillamme lasketaan olevan noin 10 % eli noin 6 miljardin luokkaa.

Uskomme likviditeetin jatkuvan korkealla tasolla ja ennusteemme mukaisesti tänä vuonna kiinteistökaupan volyymi ylittää 7 miljardin euron tason. Viime vuoden lukemiin on vaikea päästä, koska näköpiirissä ei ole samanlaisia megajärjestelyitä, joita edusti mm. Spondan osto ulos pörssistä viime vuonna. Korkeaan aktiviteettiin vaikuttavat yhä kansainvälisten sijoittajien vahva kysyntä sekä maltillisena pysyvät korkonäkymät.

Vuokramarkkinat

Toimistotilat

Toimistotilojen vuokratasot ovat nousseet erityisesti Helsingin keskustassa, ja jonkin verran myös muilla pääkaupunkiseudun prime-alueilla, kuten Espoon Keilaniemessä ja erityisesti juna- sekä metroasemien läheisyydessä. Myös yksittäisten, uudenaikaisten ja tilatehokkaiden kohteiden vuokratasoissa on nähtävissä nousua mikroalueittain, vaikka alue muuten vielä kärsisikin alhaisesta käyttöasteesta; tästä hyvä esimerkki on Helsingin Pitäjänmäki, jossa muutamien hyvien kohteiden vuokrat ovat olleet nousussa.

Toimistojen käyttöasteet ovat kuitenkin valtakunnallisesti pääsääntöisesti edelleen laskeneet; Helsingissä ja Vantaalla tilanne on stabiloitunut ja Espoossa käyttöaste on jopa noussut n. 5 prosenttiyksikköä. Vaikka markkinoilla enemmistön näkemys on, että käyttöasteet paranevat edelleen, uskallamme ennustaa, että yritysten ja julkisen vallan tilatehostamistoimet ja toimistorakentamisen piristyminen eivät tuo vajaakäyttöasteiden alenemista, vaan pikemminkin päinvastoin.

Eri toimistoalueiden haluttavuuserot tulevat kasvamaan; ydinkeskusta-alueet säilyttävät vetovoimansa ja hyvien julkisten liikenneyhteyksien läheiset kohteet tulevat edelleen parantamaan asemiaan. Tampereen, Turun ja Oulun vajaakäyttöasteet ovat nousseet edelleen ja jokaisessa kaupungissa ollaan jo yli 10 %:n vajaakäyttöluvuissa; tilatehostamistoimet ovat selkeästi valtakunnallistuneet, mutta näemme, että näissä kaupungeissa käyttöasteiden nousu on todennäköistä, koska toimistorakentamisaktiviteetti on huomattavasti alhaisempi kuin pääkaupunkiseudulla.

Liiketilat

Liiketilojen eriytyminen jatkuu; selkeästi on nähtävissä, että houkuttelevien kauppakeskusten vetovoima vain lisääntyy. Kärsijöitä liiketilamarkkinassa ovat olleet kivijalkamyymälät suurempien kauppakeskusten houkutellessa kuluttajat ja samalla vuokralaiset. Myös pienempien paikkakuntien liiketilat päivittäiskauppaa lukuun ottamatta ovat haasteiden edessä. Muutamien toimijoiden konkurssit ovat paikallisesti vaikuttaneet suuresti käyttöasteisiin ja vuokratasoihinkin. Pääkaupunkiseudun liiketilojen vuokratasot ovat pysyneet stabiileina prime-tilojen vuokrien hieman noustessa. Kuitenkin erityisesti pääkaupunkiseudulla on liiketilaa poikkeuksellisen paljon rakenteilla (lähes 300.000 m2), joten nähtäväksi jää mikä on uusien vetovoimaisten konseptien vaikutus nykyisiin kauppapaikkoihin, joskin ostovoiman lisääntymisen uskotaan kompensoivan suuren osan tästä vaikutuksesta.

Logistiikkatilat

Logistiikkatilojen osalta uusien kohteiden rakentaminen vastaa hyvin olemassa olevaa kysyntää. Uudet kohteet rakennetaan toimijoille räätälöityinä hyvien kulkuyhteyksien päähän, jolloin ne ovat helposti saavutettavissa. Myös aiemmin todettu nettikaupan voimakas kasvu näkyy osittain logistiikkatilojen rakentamisessa: uusia moderneja tiloja tarvitaan vastaamaan kasvavaa materiaalivirtaa.

Asunnot

Ennätykselliset asuntotuotantoluvut tasapainottavat asuntovuokramarkkinoita, joskin kaupungistuminen pitää kysyntäpaineet kasvupaikkakunnilla hyvinä. Asuntovuokrien nousu tulee olemaan maltillista ja tälläkin markkinalla laadulliset tekijät selkeästi painottuvat hintavertailuja tehtäessä.

Lataa markkinakatsaus täältä.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Juhani Reen,
Newsec Advice Oy
Puh: +358 50 1696
juhani.reen@@newsec.fi

Hallituksen puheenjohtaja Kai Keituri,
Newsec Advice Oy
Puh: +358 40 040 0930
kai.keituri@newsec.fi