Talouden osalta vuosi on tähän mennessä ollut vaiherikas. Ukrainan sota, taantuman uhka, kiihtyvä inflaatio ja nousevat korot ovat asettaneet sijoittajat omaksumaan odottavan asenteen kiinteistömarkkinoilla. Suomen kiinteistömarkkina kohtaa haasteita, jotka liittyvät erityisesti talouskasvun hidastumiseen ja korkeampiin rahoituskustannuksiin.
Ensimmäisellä vuosipuoliskolla vauhtia vielä riitti. H1:n vaikuttava kaupankäyntivolyymi, 4,3 miljardia euroa, on historian vahvin ensimmäinen puolivuosi. Kolmannen vuosineljänneksen aikana vauhti on kokonaisuudessaan hieman normaalia hitaampaa.
Kiinteistökaupankäynnin volyymi oli kolmannella vuosineljänneksellä 1,4 miljardia euroa. Asuntoportfoliot ovat olleet vaihdetuin segmentti vuoden 2022 kolmannella neljänneksellä (38 %). Logistiikkakiinteistöt olivat toisena 18 prosentin osuudella kokonaisvolyymista.
Kolmannen vuosineljänneksen kaupankäyntivolyymi jää noin 6 prosenttia alle kolmannen vuosineljänneksen keskiarvosta 2015 vuodesta alkaen. Volyymi on laskenut yli 30 prosenttia viime kvartaalista, ja yli 20 prosenttia edellisen vuoden vastaavasta ajankohdasta.
Laskeva volyymi johtuu ennen kaikkea transaktioiden määrän vähenemisestä. Tänä vuonna transaktioiden koko on ollut keskimääräistä suurempi, ja myös kolmannella kvartaalilla tehtiin suuria kauppoja.
”Transaktioiden määrä on vähentynyt hieman. Mistään merkittävästä määrän laskusta ei vielä ole kyse. Kysymys on pikemmin siitä, mitä nykyinen tilanne ennakoi, ja mitä voimme loppuvuodelta odottaa”, toteaa Valtteri Vuorio, Head of Research.
Euroopan Keskuspankin rahapolitiikan normalisoinnin myötä marginaalit ovat nousseet ja rahoituksen saatavuus on heikentynyt. Markkinat hinnoittelevat edelleen kiristymistä lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä korkoihin. Kolmannella vuosineljänneksellä alkoi näkyä merkkejä siitä, että ostajien ja myyjien hintanäkemyksien välinen kuilu on nykyisessä markkinaympäristössä kasvanut.
”Tämä on aktiivisuuden osalta harmaata aikaa, kun sopeutetaan näkemyksiä ja odotetaan talousympäristöön ennakointia esimerkiksi korkojen suhteen. Tämä hidastaa kaupankäynnin aktiviteettia loppuvuonna”, jatkaa Vuorio.
Rahoituskulujen noustessa seurauksena on meillä, kuten muualla Euroopassa, kiinteistömarkkinoiden hintojen korjaus. Sijoittajat muokkaavat strategioitaan talousympäristön olosuhteisiin, ja kiinteistöjen hinnoittelu mukautuu kaikissa segmenteissä. Kiinteistösijoittajat ovat myös entistä valikoivampia.
”Sijoittajat keskittyvät oman strategian toteuttamiseen tiukemmin. Vielä keväällä saatettiin rönsyillä kohdevalinnan kanssa, koska kilpailu oli kovaa ja hyviä kohteita ei riittänyt kaikille”, toteaa Esa Pentikäinen, Head of Commercial Brokerage.
Tällä hetkellä tiedossa olevien kiinteistökauppojen perusteella tuottovaatimukset eivät ole vielä liikahtaneet. Mutta jos tuottovaatimus on alle rahoituskustannusten, kiinteistöjen hinnoitteluun on korjausta luvassa. Newsecin näkemyksen mukaan tuottovaatimukset nousevat kaikissa segmenteissä. Tämä on näkynyt markkinoilla myös kaupanteossa.
”Prosesseja on käynnissä paljon, mutta tarjousten määrä on tippumassa. Osa sijoittajista odottaa hinnankorjauksia, ja osalla on haasteita rahoituksen järjestämisen kanssa. Toisaalta tämä avaa pelin paikkoja – loppuvuoden aikana aktiivinen toimija saa hyviä kohteita pienemmällä kilpailulla. Kauppoja tullaan loppuvuonna tekemään”, jatkaa Pentikäinen.
Tyypillisesti neljäs vuosineljännes on aktiivinen kiinteistötransaktioiden suhteen. Loppuvuoden aktiivisuuden ratkaisee suurilta osin se, alkavatko ostajien ja myyjien näkemykset kohdata. Newsec odottaa, että sijoittajien kolmannella vuosineljänneksellä alkanut odottava asenne, niin sanottu Wait and see -vaihe, jatkuu neljännellä kvartaalilla.
Vahvan alkuvuoden avittamana koko vuoden kaupankäyntivolyymi saattaa kuitenkin nousta kaikkien aikojen kolmanneksi suurimmaksi. Tämä tarkoittaa, että loppuvuoden aikana kiinteistötransaktioita tulisi tapahtua noin 1,4 miljardin edestä. Newsec odottaa, että aktiviteetti on vähintään tällä tasolla vuoden 2022 viimeisellä vuosineljänneksellä.
Lisätietoa sijoittaja- ja vuokralaismarkkinoista saat Newsecin tuottamien eri segmenttien markkinakatsauksista. Katsaukset sisältävät tietoa ja näkemyksiä osamarkkinatasolla muun muassa rakennuskannasta, vuokratasoista, vajaakäyttöasteista, markkinatuottovaatimuksista ja viimeisimmistä transaktioista sekä valmistuneista projekteista. Lisätietoa saat myös ottamalla yhteyttä asiantuntijoihimme.
Lisätietoa
Valtteri Vuorio
Head of Research
+358 40 705 3093
valtteri.vuorio@newsec.fi
Esa Pentikäinen
Head of Commercial Brokerage
+358 50 300 6567
esa.pentikainen@newsec.fi