Kiinteistörahoitus korona-kriisin keskellä

Kiinteistörahoitus korona-kriisin keskellä

29.4.2020

Kuten kaikilla toimialoilla – myös rahoitussektorilla prioriteettina toiminnan turvaaminen

Pankit – kuten muutkin yritykset – ovat COVID-19- kriisin alkamisesta lähtien keskittyneet oman henkilöstönsä ja toimintansa sekä asiakkaidensa toiminnan turvaamiseen. Polttopisteessä on ollut perustellusti tilannekuvan rakentaminen ja markkinoiden sekä oman lainaportfolion seuraaminen, kun näkyvyys tulevaisuuteen on ollut erittäin vähäistä jatkuvan muutoksen keskellä.

Kiinteistörahoitusten kohdeprofiileissa ei pitkäaikaisia muutoksia

Pankit keskittyvät meneillään oleviin rahoitusprojekteihin, olemassa oleviin asiakkaisiin ja nykyiseen lainaportfolioon. Pankkien välisessä yhteistyössä on nähty varovaisuutta ainakin hetkellisesti, sillä isot yhteiset rahoitukset eli niin sanotut syndikaattilainat ovat vähentyneet. Kasvanut riskitaso on hinnoiteltu myös pankkien väliseen luotonantoon.

Tilanne tarkoittaa myös uusien kiinteistörahoitusten osalta hetkellistä hiljenemistä. Vaikka pankkien fokus on hetkellisesti vahvasti toiminnan turvaamisessa, ei uutta lainanantoa ole kokonaan pysäytetty. Kiinteistösijoitusten rahoituksen kannalta rahoituksen kohdeprofiileissa ei odoteta pitkäaikaisia muutoksia.

Kauppakeskukset nähtiin jo ennen kriisiä haastavina, eikä rajoitustoimien aiheuttama isku kaupan alalle helpota tilannetta. Päivittäistavarakauppa tosin toimii hyvin myös kriisin aikana. Hotellisektori oli äärimmäisen aktiivinen ennen kriisin kärjistymistä, mutta hotellitoimiala kärsii rajoituksista ankarasti ainakin hetkellisesti kaupan liiketoiminnan ohella. Asunnot, hoivakohteet, julkisen sektorin kiinteistöt, logistiikka ja toimistot, joissa kaikki sijoitusten fundamentit ovat kunnossa (sijainti, vuokralainen, rakennuksen kunto jne.), ovat edelleen suosiossa.

Uusien lainojen hinnoittelu on vaikeaa

Pankkien haasteena uuden lainanannon osalta ovat pankkien pääomien kustannusten nopeat muutokset tämänhetkisessä markkinatilanteessa. Kustannukset ovat vaihdelleet viime viikkoina päivittäin, mikä tarkoittaa vaikeuksia lainanannon hinnoittelussa. Kuten muillakin markkinoilla, kasvanut riskitaso on pyritty hinnoittelemaan, mikä on näkynyt uusissa lainatarjouksissa; uusia rahoituksia tehdään ylipäätään hyvin varovasti ja selektiivisesti.

Suurin turbulenssi on näkynyt osakemarkkinoilla johtuen pörssien läpinäkyvyydestä ja nopeasta reagoinnista. Monet pörssissä olevat kiinteistösijoitusyhtiöt kokivat nopeita kurssimuutoksia aivan kuten muutkin osakkeet. Ruotsissa kiinteistöyhtiöitä kuvaava osakeindeksi (Fastighetsbolags–index) laski Ruotsin pörssiin (OMXS 30) nähden voimakkaammin, eikä ole palautunut toistaiseksi.

Yritysten joukkovelkakirjojen markkinat olivat liikkeellelaskujen osalta hetkellisesti lähes kiinni. Velkamarkkinoiden aktiviteetti on lähtenyt kasvuun, ja vahvat yritykset voivat jälleen rahoittaa toimintaansa joukkovelkakirjamarkkinoilla. Asuntosijoittaja Sato laski liikkeelle huhtikuun alussa 300 miljoonan euron kolmen vuoden joukkovelkakirjalainan 2,25 prosentin vuosikorolla. Toukokuussa 2019 Sato laski liikkeelle 350 miljoonan euron, viiden vuoden joukkovelkakirjalainan, jonka vuosikorko oli 1,375 prosenttia. Edellä mainitun esimerkin valossa näyttää, että rahoituksen hinta on kallistunut ja toisaalta lainojen maturiteetti lyhentynyt. Myös toinen asuntosijoittaja Kojamo tiedotti joitain viikkoja sitten maaliskuun lopulla EMTN-joukkovelkakirjalainaohjelman perustamisesta.

Riskipitoisemmat ns. high-yield –markkinat ovat vielä epävarmassa tilassa, ja nämä markkinat ovat käytännössä kiinni. Monet pankit uskovat myös riskipitoisempien markkinoiden palautuvan ajan myötä normaaliin tilanteeseen. Markkinat ovat vielä herkässä asemassa ja niiden palautuminen on varhaisessa vaiheessa. Tämä tarkoittaa myös sitä, että markkinat ovat erityisen alttiita pienillekin shokeille.

Pidemmällä aikavälillä pankit uskovat rahoitusmarkkinoiden palautuvan ennalleen, ovathan finanssimarkkinat nähneet useita muitakin kriisejä. Monet uskovat nopeaankin palautumiseen kriisistä, esimerkiksi Suomen rahoitussektori lähti kriisiin hyvistä asemista. Pankeilla on hyvät vakavaraisuusasteet ja luotonantokykyjä on kasvatettu EKP:n sekä Finanssivalvonnan suunnalta. Huomattavasti vaikeampaa on ennustaa, miten reaalitalous palautuu kriisistä.