Korona-shokki iskee myös kiinteistömarkkinoihin

– sijoittajakysyntä kuitenkin jatkuu

Korona-shokki iskee myös kiinteistömarkkinoihin – sijoittajakysyntä kuitenkin jatkuu

27.3.2020

Koronaviruksen vaikutuksia kiinteistömarkkinoille on vielä vaikea arvioida. Alkushokin tasaantuessa ja tilannekuvan hahmottuessa on käynyt selväksi, että sijoittajien kiinnostus kiinteistömarkkinoihin jatkuu edelleen. Kaikki aikaisemmat kiinteistösijoitusmarkkinoiden ajurit ovat vahvistuneet; korot pysyvät matalalla ja osakkeiden volatiliteetti on kasvanut merkittävästi. Tämä ei silti tarkoita, että kiinteistösijoitusmarkkinat selviäisivät naarmuitta tilanteesta.

Tällä hetkellä toimitaan niin normaalisti, kuin voidaan. Rakennusliikkeet vievät parhaan kykynsä mukaan eteenpäin kehityshankkeitaan, kiinteistön omistajat jatkavat myyntien valmistelua ja pitävät huolta nykyisten omistusten toiminnasta mm. keskustelemalla aktiivisesti vuokralaisten sekä muiden sidosryhmien kanssa. Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomeen on jatkunut, kuitenkin niin että rajojen sulkeminen vähintäänkin hidastuttaa prosesseja.

Tunnelma markkinoilla on kuitenkin vielä odottava ja päätöksiä lykätään tällä hetkellä. Nykytilanteen vaikutukset näkyvät työarjessa erityisesti käytännön asioina, kuten esimerkiksi kaventuneena mahdollisuutena käydä kohteessa, tehdä kiinteistökatselmuksia ja esitellä kohteita potentiaalisille vuokralaisille. Suurempaa vaikutusta tuottovaatimuksiin ei ole nähty, koska kauppoja on tehty vähän tässä poikkeuksellisessa tilanteessa. Luonnollista on, että toimitiloihin kohdistuu paineita, koska kassavirrassa on hetkellisiä notkahduksia, millä on vaikutus lyhyellä aikavälillä kohteiden hinnoitteluun.

Hyvien toimitilakohteiden eli kohteiden, joissa on vakavarainen vuokralainen, pitkä vuokrasopimus, erinomainen sijainti ja hyvä kunto, hinnoittelu on helpompaa, ja niiden kysyntä voimistunee entisestään "safe haven" tyyppisinä sijoituksina. Toisaalta taas riskipitoisemmissa sijoituskohteissa hinnoittelu on haastavampaa, ja riskien analysointi sekä hinnoittelu korostuvat ja velkarahan saanti voi vaikeutua ainakin hetkellisesti. Näin ollen eri riskiprofiilisten kohteiden välinen ero hinnoittelussa kasvaa, mikäli kriisi pitkittyy. Sijoitusmarkkinoihin vaikuttaa myös uusien kiinteistösijoitusten rahoitus. Luottopäätökset ovat tällä hetkellä odottavassa tilassa kriisin vielä ollessa alussa ja pankkien keskittäessä resursseja akuutteihin keskusteluihin yritysrahoituksen puolella. Rahoituksenkin osalta sijoituksen turvallisuus korostuu. Kohdekohtaisille analyyseille pitäisi olla nyt kysyntää enemmän kuin koskaan. Sijoitusmarkkinoiden kokonaistilanne ja vaikutukset markkinoilla selvenevät aikanaan.

Palvelualoille osuu kovimmin

Koronaviruksen vaikutusten voimakkain painopiste on tällä hetkellä palvelualoilla. Tämän kriisin erottaa aikaisemmista finanssikriiseistä sen jyrkkä ja nopea vaikutus palvelusektorille. Liiketila- ja hotellimarkkinat kärsivät tilanteesta eniten, ja näiden toimialojen sisällä erityisesti pk–yritykset. Päivittäistarpeeseen liittyvien toimialojen, kuten esimerkiksi päivittäistavarakaupan ja apteekkien myynti on noussut ja myös sosiaali- sekä terveysalan palveluiden kysyntä on varmasti kasvava. Kriisi näkyy välittömästi ja voimakkaasti kestokulutushyödykkeiden myynnissä. Odotettavissa on, että kauppakeskusten kiinteistöjen omistajilta vaaditaan aktiivisuutta ja hyvää kauppakeskusjohtamista shokin ylitsepääsemiseksi.

Ennusteet pandemian kestosta vaihtelevat, mutta oletukset sen vaikutuksista ovat liikkuneet 3-18 kuukauden välillä. Ravintoloiden sulkemisen vaikutus ja liikkumisen rajoittaminen syventävät yritysten tukalaa tilannetta edelleen, mutta yhteiskunnan tukipaketit auttavat yrityksiä pääsemään takaisin normaalitilaan. Palvelut tai niiden tarve eivät katoa mihinkään ja kansantalouden palautumisen pitäisi olla melko nopeaa, kun ihmiset palaavat palveluiden pariin. Osaan palveluista kohdistuu varmasti myös siirrettyä kysyntää tilanteen normalisoituessa, esimerkiksi kampaamoiden, suuhygienistien ja fysioterapeuttien varauskirjat täyttyvät todennäköisesti pian sen jälkeen, kun ihmiset pääsevät palaamaan normaaliin arkeensa.

Isommat vuokrausprojektit jatkuvat

Työllisyyteen virus aiheuttaa lommon, josta kestää jonkin aikaa palata normaalitasoon. Kovin työllisyyspiikki osuu varmasti työvoimavaltaisille palvelualoille mutta myös muille aloille. Positiivista on että, vuokraustoiminnassa isoimmat projektit jatkavat normaalisti eteenpäin, kun taas osa pienistä projekteista on jätetty nyt tauolle. Toimistokäyttäjien tilanne riippuu paljon toimialasta ja liikevaihdon rakenteesta. Mikäli tilanne pitkittyy, tilakysyntä saattaa alkaa kohdistua edullisempiin tiloihin ja pitkällä aikavälillä alueiden välinen muutto saattaa lisääntyä.

Nykyinen tilanne muuttaa monien yritysten työntekemisen kulttuuria, onhan meneillään maailman suurin etätyökokeilu, josta saaduilla opeilla on varmasti vaikutusta myös tulevaisuuteen. Etätyön tekniset valmiudet kasvavat pakkotilanteen edessä, toinen asia on haluavatko toimistotyöläiset tämän kokeilun jälkeen jäädä kotiin vai nousevatko toimistotilat vielä arvoon arvaamattomaan.

toimialat

Tilannekatsaus toimitilakohtaisesti

Toimisto
• Vuokrausprojektit ovat jatkuneet, kohdekäyntien vaikeus hidastuttaa projekteja.
• Osa tilanhakuprosesseista on pantu jäihin, varsinkin jos etsitään aiempaa suurempia tiloja.
- Jos tilanne pitkittyy, saattaa tilakysyntä kohdistua edullisempiin tiloihin.
• Toimistokäyttäjillä pidemmän aikavälin tilanne riippuu tilankäyttäjän toimialasta ja liikevaihdon rakenteesta.

Liiketilat
• Osa liiketiloista ja hotellimarkkinat kärsivät tilanteesta eniten, samoin viihde- ja ravintolapalvelut.
• Odotettavissa on, että erityisesti kauppakeskuksissa kiinteistöjen omistajat joutuvat arvioimaan pitkän ja lyhyen aikavälin kassavirtavaikutuksia sekä kantamaan vaikeuksista ison vastuun.
• Vuokranalennuspyyntöjä on tullut ja useat kiinteistöomistajat ovat myöntäneet vuokravapaita kuukausia kuitenkin niin että aikojen parantuessa vuokra maksetaan takaisin.

Logistiikka
• Nettikauppa vilkastuttaa lyhyellä aikavälillä tilantarvetta, mutta kaikki logistiikkakohteet eivät kuitenkaan palvele nettikauppaa.
• Suomen vientiä tulee tarkkailla tiukasti lähiaikoina, sillä se nojaa edelleen paljon investointihyödykkeiden vientiin, jotka pahimmillaan hiljenevät varsin nopeasti.
• Logistiikka on kuitenkin kilpailtua liiketoimintaa, joten operaattorien puskurit on käytetty nopeasti, jos varastot alkavat täyttyä ja tavara ei liiku, verkkokaupan kasvu ei välttämättä kuro umpeen muun logistiikan seisahtumista.

Asunto
• Lyhyellä aikavälillä ei näkyvissä suuria vaikutuksia.
• Vuokramarkkinat ovat tasaantuneet niin, että ihmiset eivät hae uusia asuntoja tai vaihda pois olemassa olevista asunnoista.