Newsec: Asuntojen ja logistiikkakohteiden lisäksi kiinteistökauppoja tehdään nyt myös hyvistä toimistokohteista

23.9.2021

Kiinteistösijoitusmarkkinat lähtivät Suomessa vahvasti liikkeelle keväällä, ja vauhti on vain kiihtynyt kesän ja alkusyksyn aikana, kertoo Newsecin syksyn kiinteistömarkkinakatsaus. Aktiivisimmat kiinteistöluokat ovat asunnot, logistiikka ja hyvät toimistot. Liikekiinteistöt kuitenkin tarjoavat sijoittajille yhä mielenkiintoisemman riski-tuottoprofiilin. Toimistovuokrauksessa sopimuskaudet ovat lyhentyneet, toinen ajan ilmiö on alivuokraus.  

Vuoden toisen kvartaalin aikana kiinteistökauppoja tehtiin kolmikertainen määrä edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.

”Myös vuoden kolmas neljännes on käynnistynyt erittäin vahvasti ja odotamme kaupanteon volyymin pysyvän korkeana koko loppuvuoden. Syyskuun puoliväliin mennessä kiinteistökaupan volyymi oli 4,1 miljardia euroa”, toteaa Newsec Advisory Finlandin toimitusjohtaja Mikko Tenhola.

Suurin kiinnostus kohdistuu tällä hetkellä asuntoihin, logistiikkakiinteistöihin, sekä prime toimistoihin.  Suomessa on tehty useita isoja asuntosalkkukauppoja, ja monet sijoittajat ovat ostaneet rakenteilla olevia kohteita rakennusliikkeiltä. Useat Suomessa jo toimivat ulkomaiset sijoittajat ovat laajentaneet sijoitusstrategiaansa toimitiloista myös asuntoihin.

Hyvät toimistot kiinnostavat edelleen

Vaikka toimistokiinteistöjen tulevaan tilantarpeeseen liittyy paljon avoimia kysymyksiä ja tyhjän tilan määrä kasvaa, on sijoittajilla edelleen halu allokoida varojaan toimistokohteisiin.

”Ruotsissa toimistokiinteistöjen transaktiovolyymi näyttää jopa rikkovan uusia ennätyksiä tämän vuoden aikana. Aktiivisimpia toimistosijoittajia Suomessa ovat olleet kansainväliset sijoittajat ja kotimaiset erikoissijoitusrahastot”, Mikko Tenhola toteaa.

Kun peruskriteerit – sijainti, vuokralaiset ja laatutaso – ovat kohdillaan, löytyy kohteille edelleen kysyntää. Vastuullisuusnäkökulmat ja ympäristösertifikaatit ovat yhä tärkeämpiä sijoituskriteerejä, niin sijoittajille kuin vuokralaisille.  Myös isommat platform-kaupat, kuten Castellummin ostama 22 kohteen salkku Brunswickiltä ja Blackstonelta, ovat houkuttelevia, kunhan edellä mainitut peruskriteerit ovat kohdillaan. Isoimmista salkuista voidaan jopa olla valmiita maksamaan hieman preemiota, sillä niiden avulla voidaan jalkautua uusille markkinoille.

Alivuokraus ja sopimuskausien lyheneminen alan ilmiö toimistomarkkinoilla

Kiinteistösijoittajien arvostama pitkä maturiteetti vuokrasopimuksessa on harvinaistunut, joskin on vielä aikaista todeta, että yritykset eivät enää tekisi pitkiä sopimuksia. Sopimukset ovat tällä hetkellä lyhentyneet siten, että se mikä ennen oli 10-15 vuoden haarukassa asettuu tällä hetkellä pikemmin 5-7 vuoden välimaastoon. Tilojen käyttäjät hakevat joustavuutta.

”Kiinteistöjohtamisen keskiössä eivät ole enää pelkästään tilat, vaan nimenomaan käyttäjät ja heidän muuttuvat tarpeensa. Hyvä vuokralaiskokemus ja reagointi vuokralaisen muuttuviin tarpeisiin on entistäkin tärkeämpää koko vuokrasuhteen ajan aivan eri tavalla kuin aiemmin” toteaa Newsec Property Asset Managementin toimitusjohtaja Miro Karttunen.

Monet tilojen käyttäjät myös hakevat useampia pienempiä sijainteja yhden pääkonttorisijainnin sijasta. Tämä murtaa perinteistä ankkurivuokralaisviitekehystä, mutta luo monelle kiinteistösijoittajalle mahdollisuuden hyödyntää omaa kiinteistökantaansa tarjoamalla monitoimipaikkaiselle tilankäyttäjälle oman hub-alustan.

Kolmas kasvava tämän ajan ilmiö on alivuokrausmarkkina. Osa isoista toimistovuokralaisista ei tällä hetkellä tarvitse kaikkia tilojaan ja on päätynyt alivuokraamaan etätyön lisääntyessä tarpeettomia tilojaan eteenpäin.

”Alivuokrauksesta ovat olleet kiinnostuneita erityisesti start-up – ja kasvuyritykset, joilla on erityisen suuri tarve joustaviin tiloihin koronasta riippumatta. Tilat saatetaan alivuokrata valmiiksi kalustettuina”, Miro Karttunen kertoo.

Liikekiinteistöt tarjoavat kiinnostavan riski-tuotto -profiilin

Pohjoismaissa ja Baltiassa liiketilakauppojen euromääräinen volyymi on kasvanut, vaikka manner-Euroopassa se on laskenut. Tätä selittää se, että manner-Euroopassa liikekiinteistöjen kaupan painopiste on koronapandemiasta kärsineissä high street -kohteissa, kun taas Pohjoismaissa ja Baltiassa kauppaa on käyty arjen asiointiin keskittyvistä päivittäistavaravetoisista kiinteistöistä ja hyvistä big box -kohteista. Sijoittajia kiinnostavat samanlaiset kohteet myös Suomen markkinassa, mutta kohteita on päätynyt myyntiprosesseihin naapurimaita vähemmän.

”Liikekiinteistöt tarjoavat mielenkiintoisen riski-tuottoprofiilin sijoitusmarkkinassa, jossa esimerkiksi logistiikan ja asuntojen tuottovaatimukset painuvat jatkuvasti alemmas. Voi olla, että liikekiinteistöjen allokaatioita sijoitussalkuissa jälleen lisätään, kun kilpailu monessa muussa sektorissa käy jatkuvasti kovemmaksi”, Mikko Tenhola sanoo.

Liiketilojen vuokralaiskanta muutoksessa

Muotikauppaa on siirtynyt verkkoon ja näiden myymälätilojen paikalle on tullut esimerkiksi halpakauppoja, kodintekniikkaa ja sisustusliikkeitä. Muotikauppaa korvaavien toimialojen vuokralaiset maksavat tyypillisesti hieman matalampia neliövuokria, joten vuokralaiskannan muutos voi vaikuttaa vuokratasoihin. Monet ketjut voivat hyvin pandemia-ajasta huolimatta ja kasvattavat myymäläverkostoaan, kuten esimerkiksi päivittäistavarakaupat ja Hong Kong -ketjun ostanut Rusta.

Ainakin tavallisempien tuotteiden keräily tehdään jatkossa suoraan varastoilla tai myymälöiden takatiloissa. Niin sanotut ”dark storet” ja ravintoloiden ”dark kitchenit” haastavat kaupan tilojen omistajia.

”Pelkkään verkkokauppaan ja noutoruokaan perustuva konsepti ei tarvitse asiakasvirtoja, vaan pikemmin logistisesti mahdollisimman optimaalisen sijainnin”, Miro Karttunen toteaa.

Lataa Newsecin syksyn markkinakatsaus täältä.

 

Lisätietoja:
Mikko Tenhola
toimitusjohtaja, Newsec Advisory in Finland
Puhelin 040 500 1310
mikko.tenhola@newsec.fi

Miro Karttunen
toimitusjohtaja, Newsec Property Asset Management in Finland
Puhelin 040 193 1042
miro.karttunen@newsec.fi