Newsec Student Award on vuosittain jaettava palkinto parhaalle kiinteistöalan kehittämistä käsittelevälle opinnäytetyölle. Vuoden 2021 voittaja on Alexander Saares työllään ”Joustavan toimistotilan alustat: sijoittajan näkökulma”. Ajankohtaisessa työssä tartutaan työmarkkinoiden murroksen vanavedessä kasvaneiden, käyttäjille joustavuutta lupaavien toimistotila-alustojen tarjoamiin mahdollisuuksiin tilojen omistajille.
Analyytikkona kiinteistöalalla työskentelevä Saares kertoo lähteneensä tutkimuksen tekemiseen mielenkiinnosta alustaliiketoimintaa kohtaan ja halusta ymmärtää sen käytännön sovelluksia kiinteistöalalla. Toimistotila-alustoihin kohdistuu isoja odotuksia, ja aiheen ympärillä on myös teknologia-alalle tyypillistä hypeä. Saares myöntää sen vaikuttaneen omiin odotuksiinsa, jotka olivat todella positiiviset alustojen mahdollisuuksia kohtaan, mutta tutkimuksen edetessä suhtautuminen muuttui kriittisemmäksi.
”Mitä vähemmän tiesin aiheesta, ajattelin tämän muuttavan kaiken ja kaikkien haluavan joustavaa tilaa, mutta tutkimusta tehdessä tuli ajatus, että vallankumous on peruttu”, Saares toteaa oman ajattelunsa kehittymisestä diplomityötä tehdessä.
Aiempaa tutkimusta toimistotila-alustoista nimenomaan kiinteistön omistajan näkökulmasta oli hyvin niukasti, mikä osaltaan selittää mielipiteen kääntymistä työn edetessä. Tapaustutkimuksen keinoin Saares tarkasteli, missä olosuhteissa tilojen tarjoaminen toimistotila-alustan kautta on omistajalle tavoiteltavaa ja kuinka kannattavaa se on suhteessa tavanomaiseen vuokraukseen. Tapauksena käytettiin kuvitteellista, Helsingin Vallilassa sijaitsevaa toimistokiinteistöä, josta 900 m² on lohkaistu alustan kautta vuokrattavaksi.
Tutkimuksen perusteella alustojen edut ovat ilmeisemmät vuokralaisille kuin omistajille. Omistajan näkökulmasta joustavan tilan tarjoaminen alustan kautta on kannattavaa perinteiseen vuokraukseen verrattuna vain, jos käyttöasteen saa pysymään todella korkeana, mikä on epävarmaa, tai jos joustavan tilan tarjoaminen edistää kiinteistön muiden tilojen vuokrausta, mistä ei puolestaan ole kattavaa näyttöä.
Alustan menestyminen vaatii, että alusta on kiinnostava sen kaikille osapuolille. Keskustelu toimistotila-alustojen ympärillä on Saareksen mukaan keskittynyt käyttäjien saamiin hyötyihin ja alustaoperaattorien tarjoamiin palveluihin sijoittajan näkökulman jäädessä pimentoon. Tutkimuksen perusteella alustat eivät tarjoa sijoittajille ilmeistä etua, eikä Saares siksi usko niiden räjähdysmäiseen leviämiseen.
Toisaalta Saares itsekin muistuttaa, että pandemian jälkeinen toimistoille palaaminen ja hybridityön yleistyminen ovat vasta alussa ja niiden vaikutukset pitkälti hämärän peitossa. Kristallipalloksi työstä ei siis ole, ja on mahdollista, että aika osoittaa johtopäätösten taustalla olevat oletukset vääriksi.
”Ihminen yliarvioi kehityksen vuoden aikana, mutta aliarvioi sen pitkällä tähtäimellä – ehkä tässä on sitä”, Saares pohtii haastattelun lopussa ja vakuuttaa jatkavansa aiheen seuraamista mielenkiinnolla.
Ajankohtaisen aiheen lisäksi kilpailun raati piti erityisesti työn kirjallisuuskatsausta ansiokkaana. Teksti on soljuvaa ja helposti lähestyttävää. Menetelmällisesti työ jättää tilaa tuleville tutkimuksille, jotka hyödyntävät dataa oikeista kohteista. Pohdintaa tuloksista olisi mielellään lukenut enemmänkin. Saareksen diplomityö on luettavissa vapaasti verkossa, ja sitä voi suositella kaikille aiheesta kiinnostuneille.