Newsec Suomen kiinteistömarkkinakatsaus kevät 2021: Asuin-, logistiikka- ja yhteiskuntakiinteistöt ovat aktiivisimmat sijoitusluokat

3.3.2021

Kiinteistökaupan volyymissä nähtiin viime vuonna selkeä u-käyrä. Korona hiljensi kevättä ja kesää, mutta kauppaa käytiin aktiivisesti ensimmäisellä ja viimeisellä neljänneksellä. Sijoittajia kiinnostavat erityisesti defensiivisiksi koetut asunnot ja logistiikkakiinteistöt, joiden käyttäjä- ja sijoittajakysyntä ovat lisääntyneet samassa tahdissa kaupungistumisen ja verkkokaupan voimakkaan kasvun myötä. Uusi nousija on yhteiskuntakiinteistöt – viime vuonna niiden osuus kaikista kiinteistökaupoista oli jo 24 prosenttia.

Kiinteistökauppaa tehtiin viime vuonna Suomessa 6,0 miljardilla eurolla. Vahvan alku- ja loppuvuoden ansiosta kaupan kokonaisvolyymissä päästiin lähes edellisvuoden tasolle. Kaupanteon hyvä vire on jatkunut myös vuoden 2021 puolella. Kiinteistösijoituksia etsivän pääoman määrä on edelleen suuri.

Korona muovasi sijoitusstrategioita

Kiinteistösijoitusstrategiat kuitenkin muuttuivat Suomessa ja maailmalla korona-pandemian myötä. Sijoittajien katse kääntyi asuntoihin, mitä tukee myös kaupungistumisen megatrendi. Vuoden 2020 aikana on nähty kierrätystä siten, että kotimaiset sijoittajat ovat kotiuttaneet voittoja ja myyneet asuntosalkkuja ulkomaisille sijoittajille, joita kiinnostaa vakaa tuotto ja helppo tapa tulla markkinaan valmiin salkun kanssa. Näin kotimaisilta sijoittajilta on vapautunut pääomaa investoida esimerkiksi kehityskohteisiin eli rakenteilla oleviin tai vasta suunnitteluvaiheessa oleviin asuntokohteisiin paikallisten rakennusliikkeiden kanssa.

Logistiikkakohteiden sijoittajakysyntä jatkuu erittäin vahvana

”Suomessa parhaiden logistiikkakohteiden tuottovaatimukset ovatkin kiristyneet lähemmäs Euroopan alhaisia tasoja. Varsinkin verkkokaupan toimituksia palveleville last mile -logistiikkatiloille on sijoittaja- ja käyttäjäkysyntää”, Newsec Advisoryn Suomen toimitusjohtaja Mikko Tenhola toteaa.

Logistiikkatilojen kehityshankkeissa iso haaste on hankkia tontteja tiiviistä kaupunkirakenteesta. On vaikea nähdä, että urbaaniin rakenteeseen tulisi matalia logistiikkarakennuksia. Voikin olla, että modernia, viimeisen mailin logistiikkatilaa syntyy konversioiden kautta vanhoille huoltoasemille, kivijalkamyymälöihin tai varastoihin.

Toinen selvä trendi on, että liike- ja logistiikkatilat kietoutuvat yhteen. Liikepaikkaa ei nähdä pelkkänä myymälänä, jonne tullaan ostoksille. Liikepaikka on yhä vahvemmin myös osa verkkokaupan ja ravintoloiden noutoja palvelevaa logistiikkaverkostoa. 

Liikekiinteistöjen sijoitusmarkkina on jakautunut vahvasti. Päivittäistavarakauppavetoiset kohteet toimivat hyvin ja niille on vahvaa sijoittajakysyntää. Tietyt vähittäiskaupan toimialat, kuten halpamyymälät, rautakauppa, sisustus ja urheilutarvikkeet ovat menestyneet hyvin myös korona-aikana. Kauppakeskuksia kohtaan sen sijaan sijoittajakysyntä on tällä hetkellä laimeaa.

Toimistokiinteistöissä sijoittajat ovat valikoivia ja pääomaa ohjautuu erityisesti pieniriskisiin, niin sanottuihin core-toimistokohteisiin.

”Toimistojen pitää olla tulevaisuudessa houkuttelevia paikkoja, jonne ihmiset haluavat tulla. Myös terveydelliset tekijät korostuvat toimitilojen valinnassa, vuokralaiset ovat aiempaa tietoisempia työympäristöstä ja haluavat varmentua esimerkiksi ilmanvaihdon toimivuudesta. Muuntojoustoa tarvitaan aiempaa enemmän, niin tilojen kuin sopimusten suhteen”, Newsec Property Asset Managementin Suomen toimitusjohtaja Miro Karttunen sanoo.

Pandemian vaikutusten takia myös sijoitukset hotelleihin menivät keväällä jäihin. Euroopassa ja myös Pohjoismaissa hotellit ovat kuitenkin jo palanneet sijoittajien fokukseen, sijoittajat uskovat vapaa-ajan matkustamisen elpyvän työmatkustamista nopeammin ja toisaalta matkustamisen megatrendiin uskotaan pitkällä tähtäimellä.

Yhteiskuntakiinteistöt nopeasti kasvanut sijoitusluokka

Yhteiskuntakiinteistöt ovat Suomessa ja Pohjoismaissa myös sijoittajille erittäin mielenkiintoinen sektori. Julkisen talouden haasteet ajavat kuntia ja kaupunkeja etsimään uusia, luovia tapoja rakentaa yhteiskuntakiinteistöjä ja infrastruktuuria, mikä luo mahdollisuuksia sijoittajille.  

Yhteiskuntakiinteistöjen transaktiovolyymi Suomessa on kasvanut selvästi. Viime vuonna niiden osuus kiinteistökaupoista Suomessa oli jo 24 prosenttia, eli kasvu on ollut nopeaa.

”Pitkät vuokrasopimukset, vakaa toimiala ja esimerkiksi Ruotsiin verrattuna houkutteleva, lähes prosenttiyksikön korkeampi tuottotaso ovat nostaneet sektorin kysyntää ennätyskorkealle. Tässä segmentissä suurin osuus on hoivakohteilla, noin 60 % vuonna 2020 toteutuneista yhteiskuntakiinteistökaupoista koski hoivakohteita”, Mikko Tenhola sanoo.

Modernit, hyvillä paikoilla sijaitsevat hoivakiinteistöt ovatkin koko Pohjoismaiden tasolla kysytyin yhteiskuntakiinteistökohde. Vanheneva väestörakenteemme pitää huolen siitä, että kysyntää riittää jatkossakin.

Yhteiskuntakiinteistöt sopivat tasaista kassavirtaa hakevalle sijoittajalle, käytännössä niitä voisi verrata julkisen sektorin joukkovelkakirjoihin. Suomessa sijoittajat ovat lähes yksinomaan Pohjoismaista. Yksi merkittävimmistä viime vuoden hoivakiinteistötransaktioista oli SBB:n eQ Hoivakiinteistöltä ostama 55 kohteen portfolio, jonka kauppahinta oli 222 miljoonaa euroa.

Eurooppalaistakin kysyntää on, mutta markkinoille tuloa hidastaa se, että uusi sijoittaja tarvitsee Suomesta riittävän ison portfolion ja yhteiskuntakiinteistöt ovat usein varsin pieniä yksittäisiä kohteita.

Lisätietoja:

Mikko Tenhola
toimitusjohtaja, Newsec Advisory in Finland
Puhelin 040 500 1310
mikko.tenhola@newsec.fi

Miro Karttunen
toimitusjohtaja, Newsec Property Asset Management in Finland
Puhelin 040 193 1042
miro.karttunen@newsec.fi