Newsecin kiinteistömarkkinakatsaus: laadukkaat kiinteistöt kiinnostavat sijoittajia koronan alkushokin jälkeen

30.9.2020

Kesän jälkeen voidaan todeta, että korona hiljensi kiinteistösijoitusmarkkinoita, mutta ei pysäyttänyt mitään. Kaupankäyntivolyymi oli vuoden 2020 toisella neljänneksellä hiljaisin moneen vuoteen, ja sitä edelsi historian aktiivisin ensimmäinen vuosineljännes.

Kotimaisten ja kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoihin jatkuu edelleen. Kiinteistöt ovat edelleen mielenkiintoinen sijoitusluokka ja pääoma etsii vakaata tuottoa. Tunnelma sijoitusmarkkinoilla on kuitenkin vielä varovainen ja luonnollista on, että tiettyjen toimitilaluokkien tuottoihin kohdistuu laskupaineita, koska kassavirtoihin liittyy epävarmuustekijöitä tulevaisuudessa.

Nykyisen markkinatilanteen tarkkaa vaikutusta kiinteistöjen tuottovaatimuksiin ei ole vielä nähty, koska Covid 19 -pandemian aikana aloitettuja ja maaliin vietyjä kiinteistökauppoja on tehty vain muutama. Useat keväällä keskeytyneet kaupankäyntiprosessit ovat kuitenkin jatkuneet syksyllä. Matkustusrajoituksilla on konkreettisia vaikutuksia kansainvälisiin kauppoihin, jos potentiaaliset ostajat eivät pääse tekemään kohdekäyntejä suunnitellusti.

Sijoittajat hakevat turvasatamaa asunto- ja logistiikkasijoittamisesta, ja näiden kiinteistöluokkien markkinat ovat aktiivisia erityisesti pääkaupunkiseudulla. Asunnot ja logistiikkakohteet toimivatkin nykyisessä markkinatilanteessa defensiivisenä kiinteistösijoitusluokkana.

Tämä näkyy Helsingin keskustan kiinteistömarkkinoilla, jossa tällä hetkellä yleisesti kysytyimpien kiinteistöluokkien eli asuntojen ja logistiikkakiinteistöjen sijoitusmarkkina on kapea. Pääosa keskustan kiinteistökaupoista muodostuu toimistokohteista. Keskusta-alueen kaupankäyntivolyymi onkin ollut tämän vuoden aikana syyskuun loppuun mennessä alle 150 miljoonaa euroa, kun viime vuonna se oli yhteensä lähes 750 miljoonaa euroa.

Myös yhteiskuntakiinteistöt ovat kasvattaneet markkinaosuuttaan transaktiomarkkinoilla Suomessa ja muissa Pohjoismaissa. Niiden vakaa nettokassavirta nähdään turvallisena yli kriisien.

Liiketilat ja hotellit haastavampia

Kauppakeskukset nähtiin jo ennen kriisiä haastavina, eikä rajoitustoimien aiheuttama isku kaupan alalle helpota tilannetta. Päivittäisen asioinnin tarpeeseen liittyvien toimialojen myynti on noussut hetkellisesti ja näissä tilaluokissa vuokralaisilla meneekin kohtalaisen hyvin. Kriisi näkyi välittömästi ja voimakkaasti kestokulutushyödykkeiden myynnissä kuten autokaupassa, johon koronakriisi iski rajusti.

Hotellisektori oli äärimmäisen aktiivinen ennen kriisin kärjistymistä, mutta hotellitoimiala kärsi ja kärsii rajoituksista ankarasti. Pääkaupunkiseudulle on suunnitteilla tai rakenteilla tällä hetkellä 30 uutta hotellia. Mikäli olemassa olevalla hotellilla on liikevaihtosidonnainen sopimus, näkyy vuokrakassavirran lasku tyypillisesti vasta seuraavana vuonna, kun vuokra määräytyy edellisen vuoden toteutuneen liikevaihdon perusteella.

Toimistomarkkinoilla kysymysmerkkejä

Toimistokäyttäjien tilatarve riippuu paljon toimialasta ja liikevaihdon rakenteesta. Mikäli epävarma markkinatilanne pitkittyy, tilakysyntää saattaa alkaa kohdistua nykyistä edullisempiin tiloihin. Pitkällä aikavälillä toimistoalueiden välinen muutto saattaa lisääntyä, kun aikaisemmin toimistokysyntä on pääosin kohdistunut samalle alueelle, jolla nykyinen toimitila on.

Toimistot kilpailevat jatkossa entistä enemmän kotitoimistojen kanssa ja yrityksissä otetaan jo nyt huomioon, kuinka etä- ja toimistotyöskentely saadaan toimimaan rinnakkain mahdollisimman sulavasti. Vuokralaiset saattavat lisäksi haluta pääkonttorien rinnalle jatkossa pienempiä, lähellä asuinalueita sijaitsevia satelliittitoimistoja, jotka yhdessä pääkonttorin kanssa muodostavat yrityksen toimistoverkoston.

Verkkokaupassa kilpaillaan nopeudella

Pohjoismaiden markkinoiden suurin muutos verkkokaupassa on Amazonin avaus Ruotsiin. Amazon kirittänee kaikkia verkkokaupan toimijoita erityisesti toimitusten nopeuden suhteen. Verkkokauppajätti tavoittelee varmasti pohjoismaisia markkinoita, mikä tarkoittaa myös ns. last-mile –logistiikkatilan kysynnän kasvua lähitulevaisuudessa myös Suomessa.

Suurin osa Suomen logistiikkakohteista ei kuitenkaan palvele nettikauppaa, jonka kasvu on lisännyt osaltaan logistiikka- ja pienteollisuuskiinteistöjen vuokralaiskysyntää ja sitä mukaan sijoittajakysyntää. Näin ollen viennin notkahduksella on myös vaikutuksensa logistiikkakiinteistöjen markkinoihin.

Lataa Newsecin syksyn 2020 kiinteistömarkkinakatsaus täältä.

Lisätietoja:
Mikko Tenhola
Head of Advisory, Newsec in Finland
Puhelin 040 500 1310
mikko.tenhola@newsec.fi

Miro Karttunen
Head of Property Asset Management, Newsec in Finland
Puhelin 040 193 1042
miro.karttunen@newsec.fi