Newsec Property Outlook: The Good, the Bad, and the Regulated

Newsecin tuoreessa Property Outlook -katsauksessa tarkastellaan Pohjoismaiden ja Baltian asuntomarkkinoita järjestelmien näkökulmasta. Keskeinen havainto on, että asuminen ei ole pelkästään markkina vaan järjestelmä, jota muovaavat sääntely, poliittiset valinnat ja sosiaaliset tavoitteet.

Tämä tarkoittaa, että samankaltaiset makrotaloudelliset muutokset voivat johtaa hyvin erilaisiin lopputuloksiin eri maissa.

Rakentaminen romahti – mutta kysyntä ei

Yksi viime vuosien keskeisistä muutoksista on rakentamisen voimakas hidastuminen. Korkojen nousu ja rakennuskustannusten kasvu ovat tehneet monista hankkeista taloudellisesti haastavia. Samalla kaupungistuminen ja demografiset muutokset ylläpitävät kysyntää erityisesti suurissa kaupungeissa.

Kun tarjonta vähenee mutta kysyntä säilyy, paine purkautuu eri tavoin riippuen siitä, miten asuntomarkkina on järjestetty.

Joissakin maissa tämä näkyy asuntojonoina ja vähäisenä liikkuvuutena. Toisissa markkinat sopeutuvat hintojen tai rakentamisen kautta. Nämä erot ovat rakenteellisia – eivät pelkästään suhdannevaihteluiden seurausta.

Sama megatrendi – eri markkinadynamiikka

Pohjoismaat ja Baltia näyttävät yhdeltä asuntomarkkinalta, mutta todellisuudessa ne ovat monta eri tapaa, joilla järjestelmä muuntaa kysynnän kassavirraksi. Nämä erot ovat ratkaisevia asuntosijoittajille. Alla on listattu raportista Suomea lukuun ottamatta päänostot.

Ruotsi: vakaus ja ennustettavuus

Ruotsin vuokramarkkina perustuu pitkälti niin sanottuun käyttöarvojärjestelmään (bruksvärde), jossa vuokrat määräytyvät neuvottelujen kautta eikä suoraan markkinakysynnän mukaan.

Tämä malli on tuonut markkinaan vakautta ja ennustettavuutta, mikä on ollut institutionaalisille sijoittajille houkuttelevaa. Samalla järjestelmä tuottaa myös rakenteellisia sivuvaikutuksia: pitkät jonot vuokra-asuntoihin, matala liikkuvuus ja joissakin tapauksissa jopa käänteinen vuokrarakenne, jossa uudet lähiöasunnot voivat olla keskustan vanhaa vuokrakantaa kalliimpia.

Ruotsi havainnollistaa hyvin sitä, miten vahva sääntely voi tuottaa sekä vakautta että markkinajäykkyyksiä.

Tanska: Pohjoismaiden likvidein vuokra-asuntomarkkina

Tanskan vuokramarkkinaa pidetään usein Pohjoismaiden institutionaalisesti kypsimpänä ja likvideimpänä. Erityisesti vuoden 1991 jälkeen rakennettu vuokra-asuntokanta toimii pitkälti markkinaehtoisesti.

Urbanisaatio, vahva talous ja matala vajaakäyttö ovat pitäneet kysynnän korkeana erityisesti Kööpenhaminan seudulla. Samaan aikaan markkina on osoittanut, että myös markkinaehtoisissa järjestelmissä poliittinen riski on olemassa: vuonna 2022 vuokrankorotuksille asetettiin tilapäinen enimmäiskatto korkean inflaation aikana.

Kokonaisuutena Tanska edustaa kuitenkin Pohjoismaissa lähimpänä kansainvälisesti likvidiä institutionaalista vuokra-asuntomarkkinaa, johon riittää kysyntää kansainvälisiltä sijoittajilta.

Norja: omistusasuntovetoinen markkina

Norja eroaa selvästi muista Pohjoismaista, sillä noin 80 prosenttia kotitalouksista omistaa asuntonsa. Vuokramarkkina on siksi suhteellisen pieni ja pitkälti yksityisten vuokranantajien hallitsema.

Viime vuosina markkina on kuitenkin muuttunut. Korkojen nousu ja verotuksen kiristyminen ovat vähentäneet yksityisten vuokranantajien määrää erityisesti Oslossa. Tämä on pienentänyt vuokra-asuntotarjontaa ja samalla lisännyt institutionaalisten sijoittajien roolia.

Norjassa markkinapaine purkautuu usein tarjonnan kautta: kun yksityiset sijoittajat vetäytyvät, vuokra-asuntojen määrä vähenee.

Baltia: vuokramarkkina kehittymässä

Baltian maissa omistusasuminen hallitsee edelleen asuntomarkkinoita, ja vuokra-asuntosektori on perinteisesti ollut hajautunut yksityisten vuokranantajien hallintaan. Viime vuosina markkina on kuitenkin alkanut kehittymään erityisesti pääkaupungeissa.

Vilna, Tallinna ja Riika ovat kasvaneet riittävän suuriksi ja dynaamisiksi markkinoiksi houkutellakseen ammattimaisia vuokra-asuntoplatformeja. Vuokrat määräytyvät pääosin markkinaehtoisesti vuokrasopimusten kautta, eikä laajaa vuokrasääntelyä ole.

Toimiva markkina on johdonmukainen

Yksi keskeinen havainto Nordic Property Outlook raportissa on, että asuntomarkkinoiden dynamiikkaa ei kannata katsoa vain kysynnän ja tarjonnan kautta. Asuntomarkkinoiden analysointi on ennen kaikkea järjestelmien analysointia. Pohjoisen Euroopan asuntomarkkinoiden pitkän aikavälin kestävyys ei riipu pelkästään talouskasvusta tai väestökehityksestä. Ratkaisevaa on se, miten hyvin sääntely, investointikannustimet ja demografinen kehitys toimivat yhdessä.

Newsecin analyysin keskeinen johtopäätös on, että tulevaisuuden vahvimmat asuntomarkkinat eivät välttämättä ole niitä, joissa sääntelyä on vähiten. Vahvimpia ovat markkinat, joissa järjestelmä toimii johdonmukaisesti ja kannustimet ovat tasapainossa.

Lataa raportti täältä