Trumpin vaikutus Suomen kiinteistömarkkinaan – skenaarioita

Donald Trumpin politiikan päälinjat ovat likimain ennakoitavissa, ja niiden pohjalta voimme laatia erilaisia mahdollisia skenaarioita vaikutuksista Suomen kiinteistömarkkinaan.

Eri analyysien mukaan Trumpin uudelleenvalinta voisi hidastaa Euroalueen talouskasvua tullipolitiikan ja inflaatiota kiihdyttävien toimien vuoksi. Tämä olisi haaste vientivetoiselle Suomelle, jonka talous voi kärsiä niin suoraan kuin epäsuoraan. Toisaalta, jos Yhdysvaltojen talous jatkaa kasvuaan, Suomikin saattaisi hyötyä vahvistuvasta globaalista kysynnästä.  

Trumpin uudelleenvalinnan vaikutukset Suomen kiinteistömarkkinoihin ovat monitulkintaisia. Ensinnäkin vaikutukset ovat epäsuoria, sillä kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä ja siihen vaikuttavat monet talouden ja yhteiskunnan ilmiöt. Lisäksi Yhdysvaltojen ja Euroopan taloudet ovat eri tilanteissa: Yhdysvalloissa talous ja yritykset ovat vahvassa kasvussa, kun taas Eurooppa kärsii hitaasta kasvusta ja heikosta tuottavuudesta.

Trumpin ensimmäinen kausi osoitti, että uhkakuvat voivat usein olla vakavampia kuin toteutuneet toimet tai niiden vaikutukset. Lisäksi kiinteistömarkkina voi olla hyötyjien joukossa. Esimerkiksi Kiinalle asetetut tullit, joita myös presidentti Biden on jatkanut, saivat lopulta hyväksyntää myös Euroopassa. Tämä johti tuotannon ja toimitusketjujen "reshoring" ja "onshoring" -trendeihin, joissa tuotantoa palautettiin lähemmäs kotimarkkinoita. Tämän myötä teollisuus- ja logistiikkasegmentit ovat kasvaneet, erityisesti Yhdysvalloissa ja Itä-Euroopassa, mikä on luonut kiinteistömarkkinoille protektionismin myötä välillistä kasvua. 

Yhdysvaltain tulevan presidentin toimet ovat monimutkaisia ja osin ennalta-arvaamattomia, joten vaikutuksia Suomen kiinteistömarkkinoihin voidaan arvioida erilaisten skenaarioiden kautta. Alla on esitelty mahdollisia vaikutuksia Trumpin oletetun politiikan pohjalta.

Trump ajaa liiketoimintaa ja yrityksiä tukevaa politiikkaa, alhaisempia veroja ja vähäisempää sääntelyä.

• Skenaario 1: Yritysmyönteinen politiikka houkuttelee kansainvälisiä sijoittajia ja yrityksiä laajentumaan Yhdysvalloissa, mutta monien amerikkalaisten sijoittajien tarve hajauttaa riskejä voi tuoda investointeja myös Eurooppaan. Suomen vakaus ja matala riski voivat houkutella sijoittajia, mikä vahvistaisi kiinteistömarkkinoita. Lisäksi inflaatiosuoja kiinteistösijoituksissa voisi korostua Trumpin politiikan myötä.
• Skenaario 2: Trumpin talouskasvua tukeva politiikka voi kiihdyttää talouskasvua Yhdysvalloissa, mikä parantaisi suomalaisyritysten vientimahdollisuuksia ja lisäisi kotimarkkinoiden kulutuskysyntää. Tämä kehitys voisi heijastua myönteisesti myös Suomen kiinteistömarkkinoille.

Trumpin politiikka painottaa protektionistista talouslinjaa.

• Skenaario 1: Kauppajännitteiden kiristyminen Yhdysvaltojen ja Euroopan välillä voisi lisätä taloudellista epävarmuutta myös Suomessa. Tämä voi heikentää kiinteistömarkkinoita investointihalukkuuden ja sijoitusvirtojen hidastuessa niin kotimaassa kuin ulkomailtakin. Epävakaus saattaa nostaa sijoittajien riskipreemioita, mikä vaikeuttaisi kiinteistökehityshankkeiden rahoitusta ja saattaisi ylläpitää tahmeaa kaupankäyntiä suomalaisilla kiinteistömarkkinoilla.
• Skenaario 2: Mikäli Yhdysvallat asettaa uusia tuontitulleja, Euroopassa saatetaan vastata vahvistamalla alueellista tuotantoa ja toimitusketjuja sekä vähentämällä Kiina-riippuvuutta. Tämä kehitys voisi lisätä kysyntää suomalaisille tuotanto- ja logistiikkatiloille. Suomen kiinteistömarkkinoilla tämä voisi tarkoittaa teollisuus- ja logistiikkatilojen kysynnän kasvua erityisesti keskeisillä alueilla, joilta on hyvät yhteydet kotimaisille ja eurooppalaisille markkinoille.

Trumpin tulleja korostava politiikka voi nostaa inflaatiota Yhdysvalloissa.

• Skenaario 1: Tullien myötä kasvavat tuontikustannukset voivat kiihdyttää inflaatiota Yhdysvalloissa, ja hintojen nousun vaikutukset voivat ulottua myös Suomeen. Rakentamisen kustannusten kasvu ja korkea inflaatio voivat viivästyttää tai estää kiinteistökehityshankkeiden käynnistymistä Suomessa. Lisäksi inflaation kiihtyminen saattaa johtaa korkotason nousuun, mikä vaikeuttaa rahoituksen saamista ja nostaa kiinteistöinvestointien kustannuksia.
• Skenaario 2: Inflaation nousu voi heikentää kuluttajien ostovoimaa, kun kotitalouksien reaalitulot pienenevät hintojen noustessa. Tämä saattaa vähentää kulutuskysyntää, mikä heijastuisi liiketilojen kysyntään ja vaikeuttaisi liiketilaoperaattoreiden liiketoimintaa.

Lisääntynyt epävarmuus voi johtaa sijoittajien korkeampiin riskipreemioihin.

• Skenaario 1: Protektionismin lisääntyminen voi lisätä globaalia epävarmuutta, mikä johtaisi korkeampiin tuottovaatimuksiin myös valtionvelkakirjoista. Suomen pitkien korkojen nousu kasvattaisi kiinteistösijoitusten rahoituskustannuksia ja heikentäisi kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuutta. Korkeammat rahoituskustannukset saattavat nostaa sijoittajien tuottovaatimuksia ja laskea kiinteistöjen arvoa.
• Skenaario 2: Mikäli Suomen valtion velkakirjojen korkotaso nousee, vaikutus heijastuisi myös asuntolainojen korkoihin, mikä kasvattaisi kotitalouksien velanhoitokuluja. Kasvavat lainanhoitokulut heikentäisivät kuluttajien ostovoimaa, mikä vähentäisi uusien asuntojen kysyntää ja saattaisi hidastaa asuntomarkkinoiden kehitystä Suomessa.

Investoinnit muualta Yhdysvaltoihin voivat vähentyä.

• Skenaario 1: Mikäli investoinnit Yhdysvaltoihin vähenevät poliittisen epävakauden tai kasvavien kauppajännitteiden vuoksi, kansainväliset sijoittajat saattavat suunnata huomionsa vakaampiin kohteisiin Euroopassa. Suomi voisi hyötyä tästä kehityksestä turvallisena ja houkuttelevana toimintaympäristönä. Lisääntynyt sijoittajakiinnostus voisi kasvattaa korkealaatuisten kiinteistöjen kysyntää, parantaa likviditeettiä ja hyödyttää sekä paikallisia että kansainvälisiä sijoittajia. Erityisesti teollisuus- sekä tutkimus- ja kehitystilojen rakentaminen voisi saada lisää vauhtia.
• Skenaario 2: Jos investointien väheneminen heikentää Yhdysvaltain talouskasvua ja lisää globaalia taloudellista epävarmuutta, myös Suomi voisi kokea vaikutuksia erityisesti vientiriippuvaisten yritysten kautta. Talouden epävarmuuden lisääntyessä sijoittajien varovaisuus voi kasvaa, mikä saattaa vähentää kiinnostusta Suomen kiinteistömarkkinoihin ja hidastaa kaupankäyntiä. Epävarmuus voi myös nostaa rahoituskustannuksia.

Yhdysvaltain dollari voi vahvistua suhteessa Euroon.

• Skenaario 1: Vahvempi dollari voi tehdä euroalueen kiinteistösijoituksista houkuttelevampia kansainvälisille sijoittajille, mikä parantaisi Suomen kilpailukykyä kiinteistösijoituskohteena. Tämä voisi lisätä likviditeettiä ja houkutella ulkomaisia sijoituksia Suomen kiinteistömarkkinoille.
• Skenaario 2: Dollarin vahvistuminen voi nostaa tuontikustannuksia Euroalueella, mikä puolestaan kasvattaisi rakennuskustannuksia. Korkeammat kustannukset voivat vaikuttaa uusiin kiinteistökehityshankkeisiin ja mahdollisesti hillitä kiinteistömarkkinoiden kasvua Suomessa.

Trumpin ulkopolitiikka etenkin Ukrainan osalta on suuri kysymysmerkki.

• Skenaario 1: Jos Trumpin politiikka johtaa Venäjän sotilaallisen ja poliittisen yliotteen vahvistumiseen Ukrainassa, Itämeren alueen geopoliittinen jännitys voisi kasvaa. Tämä saattaisi nostaa Suomen kiinteistömarkkinoiden riskipreemioita ja vähentää kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta erityisesti korkeamman riskin segmenteissä. Ukrainan sodan alussa esimerkiksi datakeskushankkeissa nähtiin vastaavanlaista varovaisuutta, vaikka Suomen riskilisä ei markkinoilla merkittävästi noussut.
• Skenaario 2: Jos Trump neuvottelee rauhansopimuksen, johon osallistuu esimerkiksi Kiina, ja joka johtaa Venäjän otteen heikkenemiseen Ukrainasta, voidaan saavuttaa asteittainen rauha ja aloittaa jälleenrakennus. Tällaisessa tilanteessa Venäjä voisi avautua jälleen kaupankäynnille lännen kanssa ennen pitkää, ja Suomesta tulisi jälleen merkittävä kauttakulkumaa Venäjän markkinoille. Tämä tukisi Suomen taloutta ja edistäisi eri kiinteistösegmenttien kasvua.

Trumpin ilmastopolitiikka tukeutuu fossiiliseen energiaa vihreän energian sijaan.

• Skenaario 1: Trumpin fossiilista energiaa suosiva politiikka voi hidastaa globaalin vihreän siirtymän etenemistä, mikä saattaa vähentää vihreään teknologiaan ja energiatehokkaisiin rakennuksiin liittyviä investointeja. Tämä voi tarkoittaa sitä, että ekologisesti kestävät rakennusstandardit etenevät hitaammin.
• Skenaario 2: Jos Trumpin politiikka heikentää ilmastotoimia, Euroopassa voidaan reagoida kiristämällä ilmastopolitiikkaa entisestään. Tämä voisi nostaa kysyntää energiatehokkaille, vähäpäästöisille rakennuksille, kun yritykset ja sijoittajat pyrkivät täyttämään tiukentuvia ympäristövaatimuksia.

Näihin skenaarioihin liittyy merkittäviä epävarmuuksia. Mikäli olemme oppineet jotain Trumpin edellisestä toimikaudestaan, se on se, että on syytä valmistautua odottamattomiin tapahtumiin. Trumpin presidenttikauteen saattaa liittyä epävakautta, erityisesti ulkopoliittisen strategian osalta. Sisäpolitiikassa Trumpilla on edellistä kauttaan enemmän liikkumavaraa. Tuleva presidentti oletettavasti näkee markkinat menestyksensä mittarina, joten markkinat itsessään voivat rajata hänen toimiansa. 

Vaikka Trumpin uudelleenvalinta ja Yhdysvaltojen poliittiset päätökset voivat vaikuttaa Suomen kiinteistömarkkinoihin ja talouteen, on tärkeää huomioida, että Suomen markkinat eivät ole ainoastaan riippuvaisia Yhdysvalloista tai yksittäisistä poliittisista linjauksista. Suomen vakaus, houkutteleva sijoitusympäristö ja tiivis integraatio Eurooppaan tarjoavat vahvan perustan, joka tukee kykyämme sopeutua globaaleihin muutoksiin.