Vastuullisuus kiinteistöpäällikön roolissa

”Omasta näkökulmastani kiinteistöjen energiatehokkaan toiminnan varmistaminen on eniten keskiössä oleva aihe, kun puhutaan kiinteistöjen vastuullisuudesta. Kokemukseni mukaan energiatehokkuuden parantaminen lähtee liikkeelle siitä, että varmistetaan ensin olemassa olevan talotekniikan toimivuus ja tunnistetaan mahdolliset energiankulutusta lisäävät poikkeamat”, Jarno kertoo.

”Oli palveluntuottaja mikä tahansa yritys, ensiaskeleet energiatehokkuuden parantamisessa eivät aina vaadi merkittäviä investointeja. Nykyisin tässä prosessissa voi myös hyödyntää älyteknologiaa esimerkiksi lisäämällä anturointia IoT-laitteilla, jonka myötä talotekniikan ohjaamiseen voidaan tuoda lisää älyä optimoiden energian ja veden käyttöä sekä parantaen tilojen viihtyisyyttä lämpötilojen ja sisäilman osalta. Usein tämän prosessin aikana myös tunnistetaan ne talotekniset järjestelmät, jotka vaativat peruskorjausta toimiakseen energiatehokkaasti. Kerätyn datan perusteella tunnistetaan paremmin mahdollinen potentiaali esimerkiksi energiatehokkuushankkeelle. Kerätty data auttaa perustelemaan investoinnin kannattavuutta kiinteistönomistajan suuntaan”, Jarno jatkaa.

Raportointia laajennetaan jätehuollon puolelle

Asiakkaan kohteissa keskitytään paljon vastuullisuuteen vaikuttaviin seikkoihin. Tämän lisäksi kiinteistöjen energiankulutusta ja päästöjä raportoidaan omistajan suuntaan kerran kvartaalissa. Raportointia on alettu laajentamaan myös jätehuollon puolelle.

”Olen pyrkinyt perehdyttämään itseäni myös tähän aiheeseen. Jätteiden oikeanlainen lajittelu, uudelleenkäyttö ja kierrätys auttavat osaltaan vähentämään kiinteistössä syntyvän jätteen ympäristövaikutusta. Jätehuollon kehittämisessä löytyy parhaiten apua jätehuoltoa tuottavan yrityksen kautta. Tämä vaatii usein myös kiinteistön käyttäjien aktiivista opastamista, koska viime kädessä jätehuoneen käyttäjät tekevät sen päätöksen missä määrin jätteet lajitellaan”, kertoo Jarno.

Ympäristösertifiointeja ja aktiivista tiedottamista

Kohteissa on monessa parhaillaan käynnissä ympäristösertifioinnin prosessi, jossa kiinteistölle lähdetään hakemaan joko BREEAM In Use tai LEED EB -sertifiointia.

Erityisesti BREEAM In Use -sertifikaatin prestudy antaa jo hyvin kattavan listauksen toimenpiteistä, joilla kiinteistön vastuullisuustekijöitä voidaan parantaa. Harvoin kaikkea on mahdollista viedä käytäntöön, mutta prosessina se auttaa paremmin ymmärtämään vastuullisuuteen vaikuttavia tekijöitä.

Muutamissa kohteissa on otettu käyttöön myös vuokralaisportaalit, joiden kautta pyritään aktiivisen tiedottamisen lisäksi viestimään kiinteistökäyttäjille kiinteistössä tehdyistä energiatehokkuuteen vaikuttavista toimenpiteistä ja yleisesti tarjoamaan kertomaan, miltä kiinteistön energiankulutus näyttää. Yksinkertaisimmillaan tämä voi olla energiankulutuksen kuukausiseurannan jakamista portaalin kautta. Tämä saattaa johtaa lisäkysymyksiin käyttäjien suunnalta, mutta usein tämä vain on merkki siitä, että kiinteistökäyttäjätkin ovat aiheesta kiinnostuneita.

Kiinteistöpäällikkö voi vaikuttaa kiinteistön hiilijalanjälkeen

Kiinteistöpäällikön roolissa voi, omistajasta riippuen, vaikuttaa myös vastuullaan olevan kiinteistön hiilijalanjälkeen. Hiilijalanjäljen pienentäminen kulkee käsi kädessä kiinteistön energiatehokkuuden kanssa, mutta hiilidioksidipäästöjen vähentäminen voidaan myös saavuttaa yksinkertaisesti siirtymällä käyttämään uusiutuvia energialähteitä, kuten hankkimalla CO2-vapaasti tuotettua sähkö- ja lämpöenergiaa.

Helsingin alueella Helenin mukaan kaikki kaukokylmä on jo CO2-vapaasti tuotettua. Siirtyminen CO2-vapaasti tuotettujen energianlähteiden pariin aiheuttaa pientä kustannustason nousua, mutta kiinteistön hiilijalanjälkeä voidaan tällä tavoin pienentää merkittävästi ilman mittavia investointeja. Usein monet isommat vuokralaiset jopa edellyttävät kiinteistön hankkivan vähintään CO2-vapaasti tuotettua sähköenergiaa.

Kiinteistön tulee tarjota käyttäjilleen turvallinen ja terveellinen ympäristö

Vastuullisuus ei yksinomaan pyöri kiinteistön ympäristövaikutuksen tiimoilla, vaan myös kiinteistökäyttäjien hyvinvointi ja turvallisuus tulee ottaa huomioon. Tähän liittyen varmistetaan, että kiinteistö tarjoaa käyttäjilleen turvallisen ja terveellisen ympäristön.

Tärkeimpänä tulee ottaa huomioon hyvä sisäilmanlaatu, toimiva valaistus, käyttäjistä riippuen akustiikka ja sisäilman lämpötilojen pysyminen mukavissa raameissa niin talven pakkasilla kuin kesän helteillä. Näiden seuraaminen on usein helppoa aloittaa ilman mittavia investointeja esimerkiksi älyteknologian avulla. Hyvin usein liikekiinteistöistä löytyy jo jonkinlaiset sisälämpötilan anturoinnit, jotka ohjaavat rakennusautomaation toimintaa. Eri asia on sitten, miten nämä toimivat.

Ei myöskään saa unohtaa toimivia turvajärjestelmiä, kuten kulunvalvonta, lukitus, kameravalvonta jne. tai kiinteistön paloturvallisuuteen vaikuttavia tekijöitä.

”Paloturvallisuuden osalta olen itse jo pitkän aikaa käyttänyt palveluita, joissa asiantuntija tekee joka vuosi kiinteistökohteeseen palotarkastukseen rinnastettavan kierroksen. Kustannus on muutamia satasia per kohde ja lähes joka kierrokselta löytyy pieniä parannustoimenpiteitä, joilla voi olla paloturvallisuuden kannalta merkittävä vaikutus. Paloturvallisuuden saralla käyttäjien ohjeistamiseen liittyy vahvasti pelastussuunnitelman jakaminen sekä säännöllisesti, mielellään kerran vuodessa, toistuvat poistumisharjoitukset”, Jarno kertoo.

Kiinteistöjen palveluilla houkutellaan käyttäjiä tekemään vastuullisia valintoja

Kiinteistön tulisi myös palveluiltaan houkutella sen käyttäjiä tekemään ympäristön kannalta viisaampia valintoja. Esimerkiksi tarjoamalla käytännölliset tilat polkupyörille sekä latausmahdollisuudet niin polkupyörille kuin sähköautojen käyttäjille. Nämä eivät suoraan vaikuta kiinteistön hiilijalanjälkeen, mutta osaltaan edesauttavat kiinteistön käyttäjiä alentamaan omaa hiilijalanjälkeänsä. Halukkuus investoida näihin riippuu paljon kiinteistönomistajan omista asenteista.

Vastuullista toimintaa edellytetään myös palveluntuottajilta

Kaiken puhtaasti kiinteistöpäällikön toteuttaman vastuullisuustoiminnan lisäksi tulisi myös kiinnittää huomiota palveluntuottajien vastuullisiin toimintatapoihin. Helpoiten tämän voi taklata hankkimalla palvelut Noventian kautta, johon rekisteröityneet yritykset ovat sitoutuneet noudattamaan Newsecin vastuullisuusvaatimuksia.

”Omasta mielestäni keskiössä tulee olla pitkä ja hedelmällinen yhteistyö, koska tämä yleensä johtaa kiinteistön kannalta parhaaseen lopputulokseen”, sanoo Jarno.

Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito on osa vastuullista toimintaa

Yksi osa vastuullista toimintaa on kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito, mikä tarkoittaa, että oikeita korjaustoimenpiteitä tehdään oikeaan aikaan. Kiinteistöpäälliköt ehdottavat aina tämän mukaisesti korjaustoimenpiteitä omistajan suuntaan, mutta käytännön tasolla toteutumiseen vaikuttaa paljon kiinteistökohteen profiili. Esimerkiksi myyntiputkessa olevaa kiinteistökohdetta pyritään lähinnä niin sanotusti tekohengittämään, jolloin isompia korjaushankkeita harvoin saadaan vietyä käytäntöön.

Lähtökohtana tulee olla hyvä ymmärrys kiinteistön teknisestä kunnosta ja usein erinomaisena pohjana toimii kohtalaisen tuore kuntoarvio. Tämän pohjalta on hyvä hahmotella korjaustoimenpiteitä vähintään tulevalle 10 vuodelle ja viestiä näistä myös omistajan suuntaan. Tärkeintä on tuoda esiin ne toimenpiteet, joita ei voida enää monilla vuosilla lykätä eteenpäin ilman, että tämä aiheuttaa korjaushankkeen kustannuksien merkittävää nousemista tai pahimmillaan johtaa siihen, että on pakko lähteä toteuttamaan akuutteja korjaustoimenpiteitä. Kaiken toiminnan taustalla tulee olla jonkinlainen pidemmän ajanjakson suunnitelma.

ESG:n ymmärtämisellä pääsee pitkälle

”Kaiken kaikkiaan vastuullisuus kiinteistöpäällikön roolissa on hyvin laaja alue, mutta sillä pääsee jo pitkälle, kun perehdyttää itsenä ESG:n määritelmään. Tämän pohjalta osaa ainakin tunnistaa ne aihealueet, jotka tulisi ottaa toiminnassa huomioon. Omalla kohdallani henkilökohtainen ympäristövaikutukseni on minulle tärkeä. En ole fanaattinen ympäristönsuojelija, mutta koska metsä ja luonto ovat lähellä sydäntäni ja itselleni tärkeitä, on todella hienoa, että pääsen vaikuttamaan myös laajemmassa mittakaavassa jalkauttaen toimenpiteitä, joilla voi ihan oikeasti sanoa olevan merkittävä ympäristövaikutus”, kiteyttää Jarno.