Toimistomarkkina on muuttunut etätyöskentelyn seurauksena

Commercial Leasing -vuokraustiimin CRM-datan perusteella toimistojen uudisvuokrauksen keskiarvoinen tilakoko on pudonnut alle kolmensadan neliön vuoden 2023 aikana, kun vielä vuonna 2021 uudisvuokrauksessa keskiarvoinen toimistopinta-ala oli yli 340 m². Uusia tiloja etsivät yritykset hakeutuvat keskimäärin pienempiin toimistotiloihin kuin aiempina vuosina.

Tilankäyttöön liittyvät muutokset ovat aktivoineet vuokrausmarkkinaa loppuvuoden 2023 aikana. Aktivoitumiseen nähdään kolme merkittävää syytä:

1
Korona-aikana sopimuksia jatkettiin vuodella tai parilla eteenpäin sillä ajatuksella, että tilankäyttö selkeytyy pandemian jälkeen. Oletuksena oli, että tavanomaiseen toimistotyöhön palataan pikkuhiljaa. Nyt sopimukset ovat jälleen päättymässä, joka ohjaa vuokralaisia pohtimaan uudestaan tilankäyttöään.

2
Etätyöskentelyn vakiintuminen on johtanut siihen, että jokainen yritys tarvitsee eri tavalla toimistotilaa kuin ennen. Hybridityö on tullut jäädäkseen.

3
Globaali taloudellinen epävarmuus on ohjannut siihen, että yrityksissä etsitään säästötoimenpiteitä. Toimistotilat ovat yksi potentiaalinen kategoria, jossa on mahdollista säästää löytämällä tehokkaampia tiloja, jotka palvelevat paremmin työntekoa ja hybridityötä. Tyhjä, tehoton ja toimimaton toimistotila ei sovellu tähän.

Toimistoneliöt pienenevät ja laatutasovaatimukset kasvavat

Nyt omistajien kannattaa harkita tarkkaan omaa tilatarjontaansa. Toimistomarkkinassa haetaan nyt pienempiä tiloja, joten on syytä pohtia, pystyykö suuria tilakokonaisuuksia jakamaan. Yli 1 000 m² kohteisiin on vähemmän tilakysyntää kuin n. 200–300 m² tiloihin.

Vaikka lähtökohtaisesti etsitäänkin pienempää toimistotilaa, markkinasta löytyy myös poikkeuksellisia toimijoita. Esimerkiksi IT-alalla on nähty aggressiivisen kasvun toimijoita, jotka etsivät nykyistä suurempia tiloja.

Selkeä teema on, että uusien tilojen tulee olla edustavia ja houkuttelevia. Etätyöskentelijöitä pyritään houkuttelemaan toimistoille, mikä tuo tiloille edustusvaatimuksen, kiinteistölle palveluvaatimuksia ja sijainnille saavutettavuusvaatimuksia. Toimistotilan tulee olla houkuttelevuuselementti myös uusien työntekijöiden rekrytoinneissa.

"Yritysten tiloihin liittyvässä päätöksenteossa korostuu kokonaisvaltaisuus. Tilankäyttö on aiempaa tehokkaampaa ja taloustilanteesta johtuva kulukuri kiihdyttänee tätä trendiä. Osalle yrityksistä säästyneet tilakustannukset avaavat toisaalta mahdollisuuksia panostaa entistä enemmän esimerkiksi tulevan toimiston palveluihin. Tavoitteena voi olla pyrkimys houkutella työntekijöitä toimistolle tai aseman parantaminen vaikeilla rekrytointimarkkinoilla. Harva yritys vuokraa enää vain tilaa, vaan myös siihen liittyvän palvelukokonaisuuden. Myös vuokrakustannusta osataan katsoa monipuolisemmin sen perusteella, mitä vuokraan sisältyy. Rahalle osataan vaatia vastinetta", sanoo Joona Nyman, Associate Director, Corporate Real Estate.

Yritysten etsiessä pienempiä tiloja, saatetaan valita myös korkeamman neliövuokran kohde, sillä selvästi pienempään tilaan muuttaessa voidaan kokonaisvuokrakustannuksessa päästä yrityksen näkökulmasta aiempaa alhaisemmalle tasolle.

Ilmiö mahdollistaa tällä hetkellä tietyissä pienissä tiloissa korkeamman neliövuokran. Toisaalta koventunut kilpailu tilan tyhjentyessä aiheuttaa vaihtoehtoja yrityksille, jolloin omistajat joutuvat kilpailemaan pitkällä aikavälillä vuokran suuruudella. Painetta pienentää vuokratasoa voidaan osittain nähdä jo nyt erityisesti haastavammissa toimistokohteissa tai markkina-alueilla.

Toimistoelämyksestä ollaan valmiita maksamaan

Koventuneen kilpailun takia vuokralaisten muuttuneisiin vaatimuksiin vastaaminen on ensiarvoisen tärkeää, koska kilpailevaa tilatarjontaa löytyy nykymarkkinassa. Samasta syystä kiinteistöjen ja niiden palvelutarjonnan kehittäminen on tärkeää. Vuokralaiskokemuksen tehostaminen ja vuokralaisten vaatimusten kuuleminen herkällä korvalla on hyvin tärkeää.

Tilakysyntä ohjautuu nyt tiloihin, joihin kuuluu erilaisia toimistopalveluita, kuten aulapalvelut, yhteiskäyttöiset neuvottelutilat, hyvin toimivat henkilöstöravintolat (keskustan ulkopuolella) sekä pysäköintitilan riittävyys (keskustan ulkopuolella). Näiden puute voi johtaa jopa kynnyskysymykseksi sijoittumispäätökseen. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan näistä palveluista.

Vapaan tilan lisääntyessä palveluvalikoimassa tulee olla jotain spesiaalia, jotta vuokralaisia saadaan houkuteltua kohteeseen. Lisääntynyttä kiinnostusta herättävät mm. kattoterassit, erilaiset urheilutilat ja wau-elämyksiä tuovat elementit, kuten spa-alueet, uima- ja porealtaat tai näyttävät lounge-tilat.

Kun tila- ja palvelutarpeisiin pystytään vastaamaan kunnolla, ovat vuokralaiset halukkaita sitoutumaan pitkäaikaisemmin tiloihin. Toimistomarkkinaa muovaa mm. Raidejokerin avautuminen, joka parantaa yhteyksiä pääkaupunkiseudulla. Toisaalta keskustan isot liikennetietyöt- ja suunnitelmat mietityttävät osaa vuokralaiskandidaateista.

Lisääntynyt kysyntä isojen tilojen alivuokraamisesta kielii, että markkinassa olisi ns. piilovajaakäyttöä.

Haluatko tietää lisää? Ota yhteyttä!

Sami Lindholm
Director, Commercial Leasing
sami.lindholm@newsec.fi
+358 50 306 4255

Joona Nyman
Associate Director, Corporate Real Estate
joona.nyman@newsec.fi
+358 50 353 9730