Toimistomarkkinatilanne jatkuu jännittävänä loppuvuonna 2023

Toimistovuokramarkkina Q4/2023:

Näkemyksemme mukaan uusi normaali ja pandemian jälkeinen tilankäytön muutos tulevat nyt näkyviksi vuokrausmarkkinassa:

• Suurilla vuokralaisilla painetta pienentää tiloja: Alivuokraustoimeksiannot ovat yleistyneet. Markkinassa on piilovajaakäyttöä.
• Polarisaatio voimistuu edelleen eli kahden suunnan dynamiikka: Laadukkaille tiloille keskeisillä osamarkkinoilla on kysyntää, vajaakäyttö kasvaa laita-alueiden toimistoalueilla.
• Vajaakäytön myötä kilpailu kovenee todella paljon: Samalle hakijalle on paljon vaihtoehtoja.
• Hybridityö muuttaa tilatarpeita: Etätyö jatkaa Suomessa isossa kuvassa merkittävänä. Vuokralaiset optimoivat tiloja vastatakseen hybridityöskentelyn malleihin ja vähentääkseen kustannuksia.
• Käyttäjien vaatimustaso kasvanut: Toimiston on oltava edustava, hyvällä sijainnilla, hyväkuntoinen, riittävästi pysäköintiä jne. Eri organisaatioilla on hyvin erilaiset tarpeet ja käytännöt.
• Kiinteistönomistajat pitävät kiinni nimellisvuokrista: Tämä ohjaa pohtimaan kannustimia. Mieluummin tarjotaan vapaakuukausia ja muita kannustimia kuin lasketaan nimellisvuokria.
• Painetta erilaisille kannusteille ja vastaantuloille: Vuokralaiset ovat esimerkiksi esittäneet, että ensimmäinen indeksikorotus olisikin kahden vuoden päästä. Joillekin omistajille tämä käy, mutta osalle tämä ei ole vaihtoehto.
• Vuokralaiskannan muutos tuo haasteita: Kolmen käyttäjän talot voivat muuttua kymmenen käyttäjän monikäyttäjätaloksi, mikä tuo lisää palvelutarpeita, kuten yhteisen aulan.

Vaikka mitoitukset ovat pienentyneet, tarve toimistoille ei ole kadonnut. Pohjoismaissa ja Suomessa toimistot tulevat olevaan houkutteleva segmentti, kun hybridityö on uusi normi. Tällöin tilojen tulee vastata sijainnin ja laatutason osalta uuden normaalin vaatimuksia.

Toimistosijoitusmarkkina vuoden 2023 neljännellä kvartaalilla

Markkinassa on ollut tarjolla paljon erilaisia toimistokohteita. Kauppoja on tapahtunut, mutta perinteiset pienempää riskiä hakevat ja alhaisempaan tuottoon tyytyvät core-sijoittajat ovat loistaneet poissaolollaan. Pääasiassa Pohjoismaiset korkeampaa tuottoa hakevat ja korkeampaa riskiä sietävät core+ ja value-added sijoittajat ovat olleet aktiivisia.

Rahoittajat ovat edelleen valikoivia. Lainapäätöksessä korostuu sijoittajan osaaminen ja tiimi sekä vakiintunut asiakassuhde. Samoin kohteen kassavirran tulee olla kunnossa ja sen merkitys korostuu lainan kovenanttina.

Primetuottovaatimukset ovat nousseet noin 150 bpts. Kauppojen toteutumista hidastavat edelleen näkemyserot hinnoittelussa ostajan ja myyjän välillä. Näkemyksemme mukaan kuitenkin markkinaosapuolet ymmärtävät arvojen muutoksen tapahtuneen selkeämmin verrattuna esimerkiksi vuoden 2022 loppuun.

Newsecin näkemyksen mukaan toimistosijoitusmarkkina elpyy vuoden 2024 loppua kohden korkotasojen vakiintumisen ja odotetun laskun myötä. Tällöin kuitenkin sekä tuotteen että hinnoittelun tulee olla kohdallaan.

Newsecin arviointitiimi tuottaa monipuolista, laadukasta ja ajantasaista dataa. Seuraamme vuokratasoja, alueellisia vajaakäyttöjä, vuokralaisten kysyntätrendejä, toimistosijoitusmarkkinaa globaalisti ja Nordic-tasolla ja näissä etenkin sijoittajien ja rahoittajien trendejä. Hyödynnämme dataa sisäisesti asiakastyössämme ja muun muassa:

• Kohdennetuissa kiinteistömarkkinakatsauksissa
• Raporteissa
• Kohde- tai aluekohtaisissa räätälöidyissä markkina-analyyseissä, kaupallisissa Due Diligence- raporteissa ja vuokratasoanalyyseissä.
• Markkinadatan tuottamisessa alustoille MSCI Property Intel ja Exquance Modeltree, joita käyttävät kaikki Pohjoismaiset keskeiset toimijat.

Track record

Olemme vahvasti läsnä vuokralais- ja sijoittajamarkkinassa:

• Vuonna 2022 Newsec Property Asset Managementillä oli Suomessa hallinnoitavanaan yli 2,4 miljoonaa toimisto m2 ja vuokrasopimuksia solmittiin noin 270 kappaletta. Pääpaino on pääkaupunkiseudulla, mutta kohteita on myös ympäri Suomea.
• Newsec Property Asset Managementin Pohjoismaissa hallinnoitavana oleva kokonaiskanta on 45 miljoonaa m2, josta toimistoja on 13 miljoonaa m2.
• Toimistokiinteistöjen arviointivolyymi Suomessa on vuosittain 5–10 miljardia euroa ja pohjoismaissa noin 50 miljardia euroa.

Lisätietoja

• Heikki Kangas, Head of Valuation, heikki.kangas@newsec.fi,
  +358 50 320 9136
• Office Investment
• Prime Office Yields